抵押贷款再融资:低支付条款短,还是各种“兑现”再融资?

一旦你有了一个抵押贷款,你坚持了几十年,对吧?也许不是。你可以再融资抵押贷款对术语的工作更适合您的情况。

在你跳之前,重要的是要理解抵押贷款再融资是如何工作的以及它可能花费你什么。让我们看一下这个过程。

抵押贷款再融资是什么?

抵押贷款再融资的工作原理是用一个新的替换当前的住房贷款。而不是改变你目前的抵押贷款的条款,你得到一个全新的贷款。你的新抵押贷款refinance-pays loan-your旧的抵押贷款。

一旦你有你的新抵押贷款,你开始支付贷款。根据你的情况,你的新抵押贷款也可能涉及任何第二抵押贷款或房屋净值信贷额度(HELOCs)。你可以把你所有的当前住甚至巩固其他杰出的债务转换为一个新的通过再融资贷款。

再融资是如何工作的呢?

再融资需要一个类似的过程让你的原始的抵押贷款。你必须提交申请和经历信用检查。另外,你需要提供收入证明和身份,类似于你提供的原始抵押贷款应用程序。

然而,新的抵押贷款条款可能会更好的为你工作。抵押贷款再融资会导致:

• 一个较低的利率,从而减少每月支付(其他所有条件都相同)。
• 缩短贷款期限,如果你选择。
• 一块的现金可以使用(如果你得到一个现金不足再融资在下面)。

当你再融资时,你也需要准备费用。就像原始的抵押贷款有费用,你再融资也会增加成本。(注:一些再融资音高会告诉你这是“免费”,但真正的成本是埋在其他地方。请参阅下面的更多。)

确保任何储蓄从抵押贷款再融资抵消成本。

什么是现金不足的再融资?

现金不足再融资是一种抵押贷款再融资,允许您借比你目前的抵押贷款余额和保持的区别。

例如,假设你欠250000美元当前的抵押贷款。你的家评价为400000美元。你决定在现金不足的再融资。在许多情况下,你可以得到一个现金不足与20%的股权再融资,让你在家里(80%贷款价值,或者LTV)。

所以,你的银行可能会批准抵押贷款80%的估定价值400000美元,或320000美元。

假设你想贷款与估值贷款的上限,在关闭,250000美元将用于偿还最初的抵押贷款,以及额外的70000美元将给你(再一次,减去任何关闭成本和你的银行收取的费用)。然后,您将开始支付,金额。

你可以使用任何你想要70000美元,资助孩子的大学,摆脱信用卡债务或支付一个婚礼。

意识到,一旦你得到现金不足的再融资,你用你的家不管它是你支付。如果你不能支付后,你可以失去你的家。确保你可以使用现金的支付和有意义的你的财务目标在你前进。

我应该为我的家吗?

有不同的场景需要考虑在决定是否应该进行再融资。抵押贷款再融资有一些好处,但你需要确保他们与你的目标一致。下面是一些常见的原因人再融资家园。

较低的利率。最好的一个理由是降低你的再融资利率。如果你有一个固定利率浮动利率抵押贷款,再融资可以帮你避免增加你每月支付率在上升。

当你到一个较低的利率进行再融资时,你可能会减少你每月支付。你有两个主要的选择当低利率再融资:

1. 保持相同的术语。再融资,但保持同样的作息时间表。所以,如果你有20年30年的贷款,你可能会到一个较低的利率进行再融资,而是重新获得30年期固定利率抵押贷款,你会得到一个20年的贷款。
2. 得到一个更长时间的贷款。进一步减少你支付通过一个新的30年期固定利率抵押贷款。这可以帮助提高你的每月现金流,但你会在债务额外的10年。

让我们通过一个例子。假设您有一个当前的每月支付1703美元的利率为5.5%。你剩下250000美元抵押贷款和你想再融资。假设20年期固定抵押贷款利率为4.0%,30年期固定为4.3%。一般来说,长期抵押贷款带有更高的利率。这叫做一个“正常”的收益率曲线。

• 如果你再融资20年任期,你新的付款将是1515美元,你可以节省45132美元的总利益。
• 如果你再融资30年任期,你将有一个低得多支付1237美元,但是你会多支付近82000美元的利息抵押贷款的生活。哎哟!

添加的时间你有抵押贷款会导致更高的总体成本,即使你有更好的月度现金流。理解这种平衡很重要,当你决定是否进行再融资。

提前还清你的房屋贷款。也许你的目标是更快偿还抵押贷款,没有负债在年轻的时候。使用相同的数字,如果你决定再融资15年期限和提前还清贷款五年吗?

为4%,你的新每月支付1849 .22元。大约146美元的超过你每月支付pre-refinance,但是你的抵押贷款提前五年和你节省近76000美元的利息(与你目前的抵押贷款)。这是一大笔钱回到你的pocket-instead到你的银行。

只要确保你能负担得起更高的支付。如果你担心,你可以做一些精明的储户和长期抵押贷款,但要额外支付每个月向校长。这样,你仍然偿还抵押贷款更快,节省利息,但是你不是锁在更高的每月付款。如果你陷入现金短缺,你可以缩减到所需的支付和减少的机会,你就会落后。

现在,那些再融资成本

在决定如果你应该为你的房子之前,确保你考虑成本。最后在再融资增加了成本平均5000美元,根据房地美(Freddie Mac)。一些成本,你可以预期支付的抵押贷款再融资包括:

• 发放的费用
• 承销费
• 鉴定费用
• 信用报告的费用
• 律师费用
• 标题的费用
• 政府记录成本
• 各种服务费用

如果你有5000美元成交成本,所花费的时间收回数量取决于你的抵押贷款的条款:

• 20年的再融资:27个月
• 30年期公债再融资:10个月

降低与30年期抵押贷款再融资意味着你看到一个更快的回收成本,基于你的储蓄由于现金流。但请记住,你支付更多的利息。另一方面,15年的贷款时,你不会收回成本通过每月支付存款,但你总利息的储蓄让它多有价值的再融资从严格的数量的角度来看。

观看免费进行再融资。一些银行声称提供免费再融资,但要小心了。它可能被称为“免费”,因为你没有支付任何东西。相反,你的费用可能是滚进你的抵押贷款,使它更昂贵。一些银行不收取费用,而是每个月rate-costing你更可能更高。

底线

在决定抵押贷款再融资之前,确保你的上下文中考虑总体财务目标。你打算在家呆多久?你可以支付所有感兴趣,或者你愿意成为债务早有空吗?作为一个推论,你能采取税收减免抵押贷款利息,或者你把标准扣除吗?

同时,意识到抵押贷款再融资影响你的信用评分,所以你需要平衡得到一个新的房屋贷款和其他信贷以后你可能会寻求。运行数据,通过再融资或抵押计算器(如上图),看看什么工作最适合你。