这篇文章是转载的谈话基于知识共享许可协议。读了原文,2022年11月3日出版。
新一届美国的平均利率30年期固定利率抵押贷款在2022年10月下旬达到了7%第一次超过二十年。从一个去年同期急剧增加,当银行收取购房者只有3.09%对于同样的贷款。
几个因素,包括通货膨胀率和经济前景,影响抵押贷款利率。持续的螺旋式上升的主要推动力美国联邦储备理事会(美联储,fed)的一系列加息为了抑制通货膨胀。提高基准利率的决定0.75在2022年11月2日高达4%,将推动抵押贷款借贷的成本更高。
即使你已经有了多年的抵押贷款债务,你可能不熟悉这些贷款的历史——一个主题我掩护在我的抵押贷款融资密西西比州立大学本科商学院学生。
这个词可以追溯到中世纪的英国。但是这些法律合同的根源,土地是债务和承诺将成为银行的财产如果不偿还贷款,回到几千年。
古老的根源
历史学家跟踪抵押贷款合同的起源亚达薛西王的统治波斯的统治现代伊朗在公元前五世纪,罗马帝国正式的法律程序和记录承诺贷款的抵押。
经常使用论坛和寺庙作为他们的行动基地,mensarii,这是来自这个词门萨俱乐部或“银行”在拉丁语中,将建立贷款和电荷借款人的利息。这些政府任命的公共银行要求借款人提供抵押,无论是房地产或个人财产,和他们的协议有关抵押品将处理使用的三种方式之一。
首先,Fiducia拉丁语“信任”或“信心”,要求转让所有权和占有银行直到全额偿还债务。具有讽刺意味的是,这种安排涉及任何信任。
第二,典质,拉丁语“棋子”,允许借款人保留所有权牺牲占有和使用直到他们偿还他们的债务。
最后,下壳拉丁语“承诺”,让借款人偿还债务而保留所有权和占有。
living-versus-dead承诺
皇帝克劳迪斯罗马法和习俗带到了英国公元43。在未来四个世纪的罗马统治和随后的600年被称为“黑暗时代”,英国采取保证安全的另一个拉丁词或抵押贷款:Vadium。
如果作为抵押贷款、房地产可以作为“Vivum Vadium”。这个词的直译是“生活的承诺。“土地将暂时承诺银行使用它来生成收入来偿还债务。一旦银行已经收集了足够的收入来支付债务和利息,土地会回复到借款人。
的选择,“猎物Vadium”或“死亡”承诺,土地是债主的承诺直到借款人能够完全偿还债务。本质上,这是一个与全部本金支付利息贷款借款人需要在将来的某个日期。当银行要求偿还,借款人偿还贷款或失去了土地。
银行将所得土地,农业收入、出售木材或租赁房屋的产权。实际上,土地死债务人期间提供的贷款,因为它对借款人没有任何好处。
后征服者威廉的胜利在1066年黑斯廷斯战役,英语深受诺曼法语——威廉的语言。
这就是拉丁术语“猎物Vadium”演变成“莫特计”,诺曼法语“死”和“承诺。”“抵押贷款”,mashup的两个词,然后进入英语词汇。
建立借款人的权利
不像现在的抵押贷款,这通常是由于在15或30年,在11到16世纪英国贷款是不可预测的。银行可能会要求还款在任何时间。如果借款人不能遵守,贷款人可以寻求法庭秩序,土地将被没收的借款人的贷款。
不幸的借款人可能向国王请愿关于他们的困境。他可以与大法官,谁能他认为合适的规则。
弗朗西斯·培根爵士从1618年到1621年,英国的大法官,建立了的公平的救赎。
这个新允许借款人偿还债务,即使违约。
正式结束的房地产被称为赎回丧失抵押品赎回权,这是源自一个古老的法语单词,意思是“关闭了”。今天,丧失抵押品赎回权是一种法律程序,债权人占有财产作为贷款的抵押品。
早期美国住房历史
但最终,美国金融机构提供贷款。
在1930年之前,他们是小的——一般最多占房屋市场价值的一半。
这些贷款通常是短期的,在10年就将到期,到期一年只有两次。借款人没有报酬向负责人或到期之前做了一些这样的付款。
借款人再融资贷款,如果他们会付不起。
拯救房地产市场
与大多数业主无法偿还或再融资抵押贷款,房地产市场崩溃。的数量赎每天超过1000到1933年,房价急剧下跌。
的联邦政府通过建立回应新机构来稳定房地产市场。
他们包括联邦住房管理局。它提供了抵押贷款保险——借款人支付少量费用保护贷款人的违约。
另一个新机构房主贷款公司。,成立于1933年,买了违约的短期,半年度,利息抵押贷款和转换成新的长期贷款持续15年。
支付每月,分期偿还,同时涵盖本金和利息。他们也固定利率,稳定生活的抵押贷款。起初,他们更多地向利益倾斜,后来支付更多的本金。公司新贷款三年,直到它照顾他们在1951年关闭了。它开创了长期抵押贷款在美国
在1938年,国会建立了联邦全国抵押协会,更好的被称为房利美(Fannie Mae)。这政府支持企业使长期固定利率抵押贷款的可行性通过这一过程被称为证券化——债务卖给投资者,并利用这些所得购买这些长期从银行抵押贷款。这个过程降低了银行的风险,鼓励长期抵押贷款。
固定和可调利率抵押贷款
二战后,国会授权联邦住宅管理局保险30年期贷款新建筑几年后,购买二手房。但后来,1966年的信贷危机和随后的几年的高通胀使可调利率抵押贷款更受欢迎。
被称为武器,这些抵押贷款利率稳定几年。通常情况下,初始速率明显低于它是15或30年期固定利率抵押贷款。最初阶段结束后,利率的手臂每年调整向上或向下——连同每月支付给银行。
与世界其它地区不同,武器盛行的地方,美国人仍然喜欢30年期固定利率抵押贷款。
关于61%的美国房主今天有抵押贷款——吗固定利率的主要类型。
但随着利率的上升,需求武器发展一次。如果美国联邦储备理事会(美联储,fed)未能减缓通货膨胀和利率继续上升,不幸的是,一些部门借款人承诺“死”这个词可能不辜负它的名字。
写的迈克尔·j·海菲尔德金融和沃伦教授房地产金融的椅子,密西西比州立大学。