抵押贷款

抵押贷款，在英美，或常见的在美国法律中，债务人(抵押人)通过使用购买的财产作为抵押，从债权人(抵押权人)那里获得贷款，以购买房地产(建筑物或土地)抵押品．在一些抵押协议中，债权人是债权人名义上的物业的拥有人，直至全部偿还贷款为止;在其他情况下，债务人是名义上的所有者，但债权人有权利，如果债务人违约就贷款而言，扣押物业及出售物业以收回未偿还的债务(看到丧失抵押品赎回权)．在这两种安排下，债务人保留财产的拥有权，除非及直至默认的．英美抵押贷款大致相当于抵押权在法系系统。

下面简要介绍一下抵押贷款。要进行全面治疗，看到财产法:财产的担保权益．

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按揭历史

现代英美式抵押贷款是英国后来出现的一种交易形式的直接后裔中世纪．债务人将土地所有权转让给债权人，但有一个条件:债务人在一定期限内偿还债权人的债务，债权人将土地重新转让给债务人。债务人未在抵押物规定的期限内清偿债务的，土地绝对属于债权人。这种交易形式在古代和古代都有不同的名称中世纪的欧洲。它要与类型区分开来安全在这种方法中，债务人给予债权人占有而不是财产所有权(大陆法系中的质押和早期英国普通法中的土地抵押物)，或者债务人不给予债权人占有财产，而只是在债务人未能付款时用财产清偿债务的权利(英国法律)留置权或抵押权)。

的普通法抵押贷款因此是一种强有力的安全形式。它的发展历史是一部逐步放松对债务人有利的历史。在中世纪末期，债权人允许债务人继续拥有土地已经成为惯例，而这一惯例发展成为债务人只要不拖欠债务，就有权继续拥有土地。

最初，普通法法院严格解释抵押贷款的条件。然而，在16和17世纪，英国人股本法院站在债务人一边进行干预。股本首先赋予债务人通过支付未偿债务来赎回土地的权利，即使在之后违约只要在“合理的时间”内付款。为了明确自己的土地所有权后，债务人已经违约在美国，债权人提起“衡平法诉讼”，以取消债务人的“衡平法赎回权”。作为授予止赎权的一个条件，衡平法赋予债务人对土地出售所得的权利，只要出售所得的收益超过债务的未偿金额。在大多数英美司法管辖区，19世纪的立法将债务人的赎回权延长至债权人取消赎回权后的固定期限。最后，在许多英美司法管辖区，立法要求债权人在取消抵押品赎回权后公开出售土地，在其中一些司法管辖区，出售必须由公职人员进行。

在近代早期，安防装置类似抵押贷款土地和个人财产一起使用，特别是商人，在19世纪，这种所谓的"动产抵押贷款在整个英美世界都很常见。的发展规律动产抵押贷款遵循的过程与土地抵押贷款不同，但在大多数司法管辖区，最终结果是相似的。债权通常只有在债务人违约时才会发挥作用。由于动产抵押通常是商人而不是普通公民使用的一种手段，因此在这种交易中对债务人的保护较少(例如，通常没有法定的赎回权)。然而，随后，动产抵押和类似的担保设备在消费者中广泛使用信贷交易导致了大量保护消费者利益的监管法律。在英美司法管辖区涉及土地的交易中，抵押贷款仍是最广泛使用的担保手段。

抵押贷款的经济效益

抵押贷款是促进社会有限资源(人力和土地)最佳利用的一种手段。它规定了土地的随时可转让性，并规定了那些无法用现有资源购买土地的人可以改善或使用该土地。希望退休的老年农民可以把农场卖给年轻的农民;后者可以抵押财产，以便向卖方支付全部价值，并获得足够的资金来执行农场的个人计划。

抵押贷款在维持住宅市场方面发挥着更重要的作用，因为它允许个人信用相对较低的个人通过提供房屋本身作为贷款的担保来购买房屋。在美国在美国，联邦政府通过发展抵押贷款二级市场来支持这类交易。已经发放住房抵押贷款的银行可以在二级市场上出售，以筹集资金进一步发放贷款。联邦全国抵押贷款协会(房利美(Fannie Mae))及联邦房屋贷款按揭公司(房地美(Freddie Mac))分别于1938年和1970年成立，目的是从银行购买住宅抵押贷款，并将其作为证券持有或转售给其他投资者。二级市场的运作往往使美国各州的法律和实践更加统一，因为如果二级市场处理的是标准化产品，它的运作就会更有效。2007-08年，二级市场受到人民币大幅下跌的威胁价值担保的证券次级抵押贷款贷款(见下文)，结果为全局2007-08年金融危机随之而来的大萧条(2007 - 09年)。（另请参阅抵押贷款支持证券；次级抵押贷款;次级抵押贷款．)

住宅按揭的种类

在美国，住宅抵押贷款可以根据贷款期限进行分类(例如，15年，20年或30年);购买物业所需的首付款金额，以物业售价的百分比表示;是否感兴趣汇率是固定的或可调的;以及抵押贷款是“优质”还是“次级”。固定利率抵押贷款是一种利率在整个贷款期限内保持不变的抵押贷款，而可调利率抵押贷款(称为ARM)是一种利率较低的抵押贷款，通常低于固定利率抵押贷款，在最初的一段时间内，然后随着抵押贷款利率的“浮动”或调整联邦基金利率．一般来说，长期贷款的固定利率高于短期贷款。次级抵押贷款的对象是那些信用记录较差、不完整或不存在的购房者，这种贷款的利率相应地高于优质抵押贷款或标准抵押贷款。